Betriebsliegenschaft und Unternehmensnachfolge

Eine ordentlich geführte Buchhaltung ist für die Unternehmensnachfolgeplanung unverzichtbar. Eine Unternehmensbewertung oder eine Finanzierungsrechnung ersetzt sie nicht. Gerade bei der Betriebsliegenschaft kann der Buchwert weit vom heutigen Verkehrswert entfernt sein. Bei einer vor Jahrzehnten erworbenen und weitgehend abgeschriebenen Liegenschaft kann die Differenz mehrere Millionen Franken betragen.

Man muss also wissen, was die Immobilie heute wert ist, welche Hypotheken darauf lasten und welche Investitionen in den nächsten Jahren anstehen: Bei älteren Gebäuden können allein Arbeiten am Dach, an der Heizung oder an der Gebäudetechnik einen sechsstelligen Betrag ausmachen und den tatsächlichen Wert für den Käufer erheblich beeinflussen. Bei industriell genutzten Grundstücken sollten auch der Kataster belasteter Standorte, der ÖREB-Kataster und das Grundbuch in die Prüfung einbezogen werden. Ein vom Verkäufer vorgelegtes Gutachten genügt dabei nicht immer. In einem Fall, den ich begleitet habe, zeigte sich erst später, dass das vorgelegte Gutachten die Belastung des Grundstücks nur teilweise erfasst hatte. Die nicht berücksichtigten Entsorgungskosten verfehlten knapp die Millionengrenze. Solche Risiken müssen deshalb fachlich geprüft und bei der Bewertung sowie im Kaufvertrag berücksichtigt werden. Andernfalls trägt der Käufer unter Umständen erhebliche Folgekosten, für die der vereinbarte Kaufpreis und die vertraglichen Regelungen keinen ausreichenden Ausgleich vorsehen.

Wird die Liegenschaft künftig aus der Betriebsgesellschaft herausgenommen und an diese vermietet, kommt ein Mietzins hinzu, den der Betrieb nach der Übergabe bezahlen muss. Dieser Aufwand reduziert seinen Gewinn und damit auch den Wert des operativen Unternehmens.  Den Wert der Immobilie einfach vom bisherigen Gesamtwert abzuziehen, greift zu kurz. Der Betrieb muss künftig Miete bezahlen. Dafür fallen gewisse bisherige Kosten der Liegenschaft weg. Die Rechnung muss deshalb mit den Verhältnissen nach der Trennung nochmals neu gemacht werden.

Beim Betrieb selbst ist zu klären, welchen Ertrag er auf Dauer erwirtschaftet – ein einzelnes gutes Geschäftsjahr genügt dafür nicht. Marktgerechte Löhne, Ersatzinvestitionen und Kosten, die unter der bisherigen Inhaberstruktur nicht vollständig sichtbar waren, gehören in diese Rechnung.

Erst wenn diese Zahlen vorliegen, lässt sich ein realistischer Kaufpreis bestimmen und beurteilen, ob ihn der Nachfolger überhaupt tragen kann.

Dabei darf der Wert der Liegenschaft nicht mit der Finanzierbarkeit des Aktienkaufs verwechselt werden. Eine wertvolle Betriebsliegenschaft ist eine gute Sicherheit und lässt sich hypothekarisch belasten. Dem Käufer der Aktien nützt das trotzdem wenig. Eine Hypothek auf der Liegenschaft verschafft zunächst der Gesellschaft zusätzliche Mittel. Der Nachfolger braucht das Geld aber persönlich, um dem bisherigen Aktionär den Kaufpreis zu bezahlen.

Auch die späteren Gewinne des Betriebs stehen dem Käufer nicht wie ein privates Konto zur Verfügung. Die Bank wird deshalb wissen wollen, ob der Betrieb Zins und Amortisation aus seinen laufenden Erträgen bezahlen kann. Muss dafür die vorhandene Substanz angegriffen werden, ist die Finanzierung meist zu eng. Ob und in welchem Umfang Mittel aus der Gesellschaft ausgeschüttet oder für Zins und Amortisation eingesetzt werden können, muss gesellschafts- und steuerrechtlich daher sauber geplant werden. Der Kaufpreis lässt sich fast immer irgendwie beschaffen. Nur genügt das nicht. Das Unternehmen muss auch nach dem Eigentümerwechsel finanziellen Spielraum behalten – sonst übernimmt die nächste Generation einen gesunden Betrieb, aber eine Finanzierung, die jede grössere Investition erschwert.

Über den Kaufpreis kann erst sinnvoll verhandelt werden, wenn klar ist, was das Unternehmen wert ist, welchen Betrag der Nachfolger tatsächlich finanzieren kann und wie viel Spielraum dem Betrieb danach bleibt. Erst dann kann der Preis festgelegt und in den Vertrag aufgenommen werden.

Entscheidend ist, wem die Liegenschaft heute gehört. Wird sie privat oder über eine separate Immobiliengesellschaft gehalten, kann sie bei der bisherigen Eigentümerschaft verbleiben. Gehört sie der Betriebsgesellschaft, kann der Aktionär sie bei einem Verkauf seiner Aktien nicht einfach zurückbehalten – Eigentümerin ist die Gesellschaft, nicht er selbst.

Soll die Liegenschaft künftig ausserhalb des verkauften Unternehmens liegen, muss sie vorher oder spätestens mit dem Verkauf übertragen werden – etwa an die bisherige Eigentümerschaft privat, auf eine andere Gesellschaft oder im Rahmen einer Umstrukturierung. Eine weitere Möglichkeit ist, die Liegenschaft an einen Immobilieninvestor zu verkaufen und anschliessend langfristig zurückzumieten.

In einem solchen Fall müssen zwei Transaktionen aufeinander abgestimmt werden, der Verkauf des Unternehmens und der Verkauf der Immobilie. Die vertraglichen Vollzugsbedingungen sollten verhindern, dass eines der Geschäfte abgeschlossen wird, obwohl das andere ausfällt. Gehört die Liegenschaft vor der Transaktion der Betriebsgesellschaft, fliesst der Verkaufserlös zunächst an diese Gesellschaft. Ob das Geld dort verbleibt, vor dem Aktienverkauf ausgeschüttet oder in den Aktienkaufpreis eingerechnet wird, muss geklärt sein.

Gehört die Liegenschaft der Betriebsgesellschaft – wie im Dossier auf meinem Tisch –, kann ihre Übertragung erhebliche Steuerfolgen auslösen. Zwischen dem steuerlich massgebenden Wert und dem heutigen Verkehrswert liegen bei lange gehaltenen Immobilien oft erhebliche stille Reserven – aus Wertsteigerungen oder früheren Abschreibungen. Wird die Immobilie zum Verkehrswert übertragen oder sind die Voraussetzungen für einen Steueraufschub nicht erfüllt, werden diese Reserven steuerbar.

Welche Steuern in welcher Höhe anfallen, hängt vom Übertragungsweg und teilweise vom Kanton ab. Neben Gewinn- oder Grundstückgewinnsteuern können Steuerfolgen beim Aktionär, Verrechnungssteuern, Handänderungssteuern sowie Grundbuch- und Beurkundungskosten hinzukommen.

Die steuerliche Prüfung beschränkt sich allerdings nicht auf die Übertragung der Liegenschaft. Soll der Aktienkauf mit bereits vorhandenen, nicht betriebsnotwendigen Mitteln der Gesellschaft finanziert werden, ist auch die indirekte Teilliquidation zu prüfen. Sind deren Voraussetzungen erfüllt, kann ein Teil des beim Verkäufer grundsätzlich steuerfreien Veräusserungserlöses nachträglich als Einkommen besteuert werden.

Für die Übertragung der Liegenschaft selbst erlaubt das Gesetz unter bestimmten Voraussetzungen eine Übertragung zu den bisherigen Steuerwerten. Die Steuer entfällt dadurch nicht, sie wird in die Zukunft verschoben. Art. 61 DBG unterscheidet mehrere Arten von Umstrukturierungen mit unterschiedlichen Voraussetzungen.

Eine Möglichkeit ist die Trennung im Wege einer Spaltung in einen operativen Betrieb und eine Immobiliengesellschaft. Steuerneutral ist eine solche Spaltung im Regelfall nur, wenn auf beiden Seiten ein eigenständiger Betrieb weiterbesteht. Das blosse Halten und Vermieten einer einzelnen Werkhalle reicht dafür meist nicht. Die Steuerpraxis verlangt eine organisierte, professionelle Immobilienbewirtschaftung. Das Kreisschreiben Nr. 5a der ESTV konkretisiert, wann diese Schwelle erreicht ist – die Praxis orientiert sich dabei eher an einem professionell verwalteten Immobilienportfolio als an einem einzelnen Gebäude.

Eine Betriebsliegenschaft kann daneben unter bestimmten Voraussetzungen auf eine Tochtergesellschaft übertragen werden, sofern sie zum betrieblichen Anlagevermögen gehört. Deren Aktien bleiben zunächst bei der Betriebsgesellschaft. Für sich allein löst dieser Schritt das Nachfolgeproblem nicht, er kann aber Teil einer späteren Lösung sein.

Besteht bereits eine Konzernstruktur, lässt sich auch eine Übertragung auf eine andere Gruppengesellschaft prüfen. Bei solchen Ausgliederungen und konzerninternen Übertragungen gelten häufig fünfjährige Sperrfristen: Werden die übertragenen Werte oder die Beteiligung an der übernehmenden Gesellschaft während dieser Zeit verkauft oder ändern sich die Kontrollverhältnisse, kann die aufgeschobene Steuer nachträglich erhoben werden.

Die verbreitete Meinung, nach fünf Jahren sei die Liegenschaft «steuerfrei», stimmt nicht.

Nach Ablauf der Frist entfällt lediglich eine bestimmte Nachbesteuerungsgefahr. Die stillen Reserven bleiben in der Liegenschaft und werden bei einem späteren steuerbaren Verkauf weiterhin erfasst.

Die gewählte Struktur muss nicht nur am Tag der Übertragung funktionieren. Was mit der Liegenschaft und den Gesellschaften in den folgenden Jahren geschehen soll, ist genauso wichtig. Eine Lösung ohne unmittelbare Steuerzahlung heute kann einen späteren Verkauf trotzdem erheblich erschweren.

Bei grösseren stillen Reserven und komplexeren Umstrukturierungen lohnt es sich, die steuerliche Behandlung vor dem Vollzug mit den Steuerbehörden zu klären. In einem Ruling wird der Behörde ein konkret geplanter, noch nicht umgesetzter Sachverhalt vorgelegt. Die Anfrage beschreibt die einzelnen Schritte und die vorgesehene steuerliche Beurteilung. Bestätigt die Behörde diese Beurteilung, kann sich die steuerpflichtige Person darauf verlassen – sofern die Transaktion später tatsächlich so umgesetzt wird.

Für mehrere lose Varianten zur Auswahl eignet sich ein Ruling nicht. Eigentumsverhältnisse, Übertragungsschritte, massgebende Werte und zeitlicher Ablauf müssen bereits klar sein. Wird später wesentlich anders gehandelt, hilft die vorgängige Bestätigung kaum noch. Es bestätigt ausschliesslich die steuerliche Behandlung der vorgelegten Struktur. Ob der Kaufpreis finanzierbar ist, der Mietvertrag langfristig trägt oder die Vermögensverteilung in der Familie sinnvoll ist – das beantwortet es nicht.

Bleibt die Liegenschaft nach der Trennung bei der bisherigen Eigentümerschaft, muss der Nachfolger ihren Wert nicht zusätzlich finanzieren. Der Betrieb wird am bisherigen Standort weitergeführt, der Verkäufer behält einen werthaltigen Vermögensbestandteil und erzielt daraus Mieterträge.

Die wirtschaftliche Beziehung zwischen den Beteiligten endet damit nicht. Aus dem bisherigen Unternehmer wird der Vermieter der Betriebsgesellschaft, unter Umständen zugleich der Darlehensgeber des Nachfolgers. Damit rückt der Mietvertrag ins Zentrum der Nachfolgelösung, besonders bei Unternehmen, deren Maschinen, Produktionsabläufe oder Bewilligungen eng mit dem Standort verbunden sind.

Wer nach der Übernahme erheblich in Einbauten oder Anlagen investiert, braucht Sicherheit, dass er die Räume lange genug nutzen kann. Muss der Nachfolger nach der Übernahme mehrere Millionen in Maschinen und Einbauten investieren, genügt ein Mietvertrag über fünf Jahre nicht. Je nach Investitionshorizont kann eine feste Laufzeit von 15 oder 20 Jahren erforderlich sein, um dem Betrieb ausreichende Standortsicherheit zu geben. Mietdauer, Verlängerungsmöglichkeiten und Kündigungsrechte sollten daher zum Investitionshorizont des Betriebs passen.

Ebenso zu regeln: wer für den laufenden Unterhalt aufkommt und wer für grössere Erneuerungen. Das Mietrecht verpflichtet den Vermieter, die Räume in einem Zustand zu erhalten, der ihre vereinbarte Nutzung erlaubt. Bei Geschäftsräumen kann im Mietvertrag vieles geregelt werden. Eine pauschale Klausel, wonach sämtliche Unterhalts- und Erneuerungskosten die Mieterin trägt, genügt aber nicht. Es muss konkret feststehen, wer für welche Arbeiten aufkommt und wie dies beim Mietzins berücksichtigt wird. Ein Verkauf der Liegenschaft beendet das Mietverhältnis nicht automatisch. Ist der Standort kaum ersetzbar, lohnt sich die Prüfung, ob das Mietverhältnis im Grundbuch vorgemerkt werden soll – damit ist auch ein späterer Eigentümer stärker an Nutzung und Mietdauer gebunden.

Der Mietzins muss für beide Seiten tragbar sein. Für die bisherige Eigentümerschaft kann er einen wichtigen Teil der Altersvorsorge bilden. Für den Betrieb ist derselbe Betrag eine dauerhafte Fixkostenposition, die Gewinn und Finanzierungsmöglichkeiten beeinflusst. Innerhalb der Familie kommt zu dieser Rechnung noch eine weitere Dimension hinzu.

Bei einer familieninternen Nachfolge kommt die Frage hinzu, wie das Vermögen unter den Kindern verteilt werden soll. Übernimmt eines den Betrieb, liegt es nahe, die Liegenschaft einem anderen Kind zuzuweisen oder bei den Eltern zu belassen. Rechnerisch mag das ausgewogen wirken. Unternehmerisch entsteht dabei rasch eine schwierige Abhängigkeit: Das im Betrieb tätige Kind trägt das operative Risiko, ist aber auf eine Immobilie angewiesen, die einem Geschwister gehört. Dieses verfügt über einen wertvollen Vermögensgegenstand und regelmässige Erträge, ohne am Unternehmen beteiligt zu sein.

Meinungsverschiedenheiten über Mietzins, Unterhalt, Umbauten oder einen späteren Verkauf betreffen dann nicht zwei Vertragsparteien – sie werden zum Familienkonflikt.

Solche Konstellationen sind in der Nachfolgeberatung häufig der Ursprung für spätere familiäre Spannungen. Gleichbehandlung heisst nicht, dass jedes Kind einen Anteil an jedem Vermögenswert erhalten muss. Wer das Unternehmen übernimmt, braucht unternehmerischen Handlungsspielraum. Wer die Betriebsliegenschaft erhält, kontrolliert womöglich einen Vermögenswert, ohne den der Betrieb kaum weiterbestehen kann.

Manchmal ist eine gestaffelte Übergabe sinnvoller. Liegt die Liegenschaft bereits ausserhalb der Betriebsgesellschaft oder wird sie vorgängig herausgelöst, kann die nächste Generation zunächst die Aktien übernehmen, während die Liegenschaft noch bei den Eltern bleibt. Über ihre Übertragung wird erst entschieden, wenn sich der Betrieb unter neuer Leitung entwickelt hat und die Vorsorgesituation der Eltern klarer ist. Das entlastet den ersten Vollzug – vorausgesetzt, der zweite Schritt wird von Anfang an mitgedacht. Sonst wird die schwierige Entscheidung nur vertagt.

Bei einer Nachfolge mit Betriebsliegenschaft kommt der Kaufvertrag meist am Schluss, nicht am Anfang.

Vorher müssen Struktur, Bewertung, Finanzierung und Steuerfolgen geklärt sein. Erst danach zeigt sich, welche Werte mit den Aktien übergehen und welche besser ausserhalb des operativen Unternehmens bleiben.

Der Aktenstapel auf meinem Tisch wird dadurch nicht kleiner. Neben den Aktienkaufvertrag treten möglicherweise ein langfristiger Mietvertrag, ein Verkäuferdarlehen, Umstrukturierungsdokumente und ein Steuerruling. Anders als am Anfang halten diese Dokumente jetzt keine vorschnelle Einigung mehr fest. Sie bilden eine Nachfolge ab, die zuvor wirtschaftlich, steuerlich und rechtlich zu Ende gedacht wurde.