Betriebsliegenschaft und Unternehmensnachfolge

Eine ordentlich geführte Buchhaltung ist für die Unternehmensnachfolgeplanung unverzichtbar. Sie ersetzt jedoch weder eine Unternehmensbewertung noch eine Finanzierungsrechnung. Gerade bei der Betriebsliegenschaft kann der Buchwert weit vom heutigen Verkehrswert entfernt sein. Bei einer vor Jahrzehnten erworbenen und weitgehend abgeschriebenen Liegenschaft kann die Differenz mehrere Millionen Franken betragen.

Für die Bewertung der Betriebsliegenschaft reicht es deshalb nicht, ihren heutigen Verkehrswert zu kennen. Ebenso wichtig ist, welche Hypotheken darauf lasten und welche Investitionen in den nächsten Jahren anstehen. Bei älteren Gebäuden können allein Arbeiten am Dach, an der Heizung oder an der Gebäudetechnik einen sechsstelligen Betrag ausmachen und den tatsächlichen Wert für den Käufer erheblich beeinflussen.

Bei industriell genutzten Grundstücken lohnt sich zudem ein Blick in den Kataster belasteter Standorte, den ÖREB-Kataster und das Grundbuch. Liegt ein Gutachten vom Verkäufer zur Belastung des Grundstücks vor, sollte auch dieses nicht ungeprüft übernommen werden. Erfasst es etwa nur einen Teil der belasteten Flächen oder geht es von einem zu geringen Sanierungsumfang aus, können später zusätzliche Entsorgungskosten von mehreren hunderttausend Franken entstehen. Solche Risiken gehören in die Bewertung und, soweit erforderlich, in den Kaufvertrag. Andernfalls trägt der Käufer unter Umständen erhebliche Folgekosten, die im Kaufpreis und in den vertraglichen Regelungen nicht ausreichend berücksichtigt sind.

Neben der Liegenschaft ist auch der Betrieb selbst zu bewerten. Insbesondere ist zu klären, welchen Ertrag er auf Dauer erwirtschaftet – ein einzelnes gutes Geschäftsjahr genügt dafür nicht. Marktgerechte Löhne, Ersatzinvestitionen und auch Kosten, die unter der bisherigen Inhaberstruktur nicht vollständig sichtbar waren, gehören in diese Rechnung.

Erst wenn diese Zahlen vorliegen, lässt sich ein realistischer Kaufpreis bestimmen und beurteilen, ob ihn der Nachfolger überhaupt tragen kann.

Gerade bei der Finanzierung darf jedoch der Wert der Liegenschaft nicht mit der Finanzierbarkeit des Aktienkaufs verwechselt werden. Eine wertvolle Betriebsliegenschaft ist eine gute Sicherheit und lässt sich hypothekarisch belasten. Dem Käufer der Aktien nützt das trotzdem wenig. Eine Hypothek auf der Liegenschaft verschafft zunächst der Gesellschaft zusätzliche Mittel. Der Nachfolger braucht das Geld aber persönlich, um dem bisherigen Aktionär den Kaufpreis zu bezahlen.

Auch die späteren Gewinne des Betriebs stehen dem Käufer nicht wie ein privates Konto zur Verfügung. Die Bank wird deshalb wissen wollen, ob der Betrieb Zins und Amortisation aus seinen laufenden Erträgen bezahlen kann. Muss dafür die vorhandene Substanz angegriffen werden, ist die Finanzierung meist zu eng. Ob und in welchem Umfang Mittel aus der Gesellschaft ausgeschüttet oder für Zins und Amortisation eingesetzt werden können, muss daher gesellschafts- und steuerrechtlich sauber geplant werden. Es genügt daher nicht, den Kaufpreis irgendwie zu beschaffen. Das Unternehmen braucht auch nach der Übernahme finanziellen Spielraum.

Sonst übernimmt die nächste Generation einen gesunden Betrieb, aber eine Finanzierung, die jede grössere Investition erschwert.

Eine Verhandlung über den Kaufpreis macht erst dann Sinn, wenn klar ist, was das Unternehmen wert ist, welchen Betrag der Nachfolger tatsächlich finanzieren kann und wie viel Spielraum dem Betrieb danach bleibt. Sind diese Punkte geklärt, kann der Preis festgelegt und in den Vertrag aufgenommen werden.

Entscheidend ist, wem die Liegenschaft heute gehört. Wird sie privat oder über eine separate Immobiliengesellschaft gehalten, kann sie bei der bisherigen Eigentümerschaft verbleiben. Gehört die Liegenschaft hingegen der Gesellschaft selbst, kann der Aktionär sie bei einem Verkauf seiner Aktien nicht einfach zurückbehalten.

Soll die Liegenschaft künftig ausserhalb des verkauften Unternehmens liegen, muss sie vor oder spätestens gleichzeitig mit dem Verkauf übertragen werden – etwa an die bisherige Eigentümerschaft privat, auf eine andere Gesellschaft oder im Rahmen einer Umstrukturierung. Eine weitere Möglichkeit ist, die Liegenschaft an einen Immobilieninvestor zu verkaufen und anschliessend langfristig zurückzumieten.

Wird die Liegenschaft separat veräussert, sind der Verkauf des Unternehmens und der Verkauf der Immobilie aufeinander abzustimmen. Die vertraglichen Vollzugsbedingungen sollten verhindern, dass eines der Geschäfte abgeschlossen wird, obwohl das andere ausfällt. Gehört die Liegenschaft vor der Transaktion noch der Gesellschaft, fliesst der Verkaufserlös zunächst an diese Gesellschaft. Ob das Geld dort verbleibt, vor dem Aktienverkauf ausgeschüttet oder in den Aktienkaufpreis eingerechnet wird, muss geklärt sein.

Gehört die Liegenschaft der Gesellschaft – wie im Dossier auf meinem Tisch –, kann ihre Übertragung erhebliche Steuerfolgen auslösen. Zwischen dem steuerlich massgebenden Wert und dem heutigen Verkehrswert liegen bei lange gehaltenen Immobilien oft beträchtliche stille Reserven – aus Wertsteigerungen oder früheren Abschreibungen. Diese Reserven werden steuerbar, sofern die Immobilie zum Verkehrswert übertragen oder die Voraussetzungen für einen Steueraufschub nicht erfüllt sind.

Welche Steuern tatsächlich anfallen, hängt vom Übertragungsweg und teilweise auch vom Kanton ab. Neben Gewinn- oder Grundstückgewinnsteuern können Steuerfolgen beim Aktionär, Verrechnungssteuern, Handänderungssteuern sowie Grundbuch- und Beurkundungskosten hinzukommen.

Steuerlich relevant ist auch, wie der Aktienkauf finanziert wird. Wird der Kaufpreis in mehreren Raten bezahlt, kann der Käufer spätere Kaufpreisraten mit Dividenden aus der übernommenen Gesellschaft finanzieren. Ebenso kann er den Kaufpreis zunächst mit eigenen oder fremden Mitteln bezahlen und diese Finanzierung später durch Ausschüttungen aus der Gesellschaft zurückführen. Greift er dafür innerhalb von fünf Jahren auf Mittel zurück, die beim Verkauf bereits vorhanden, ausschüttungsfähig und für den Betrieb nicht erforderlich waren, kann eine indirekte Teilliquidation vorliegen. Wusste oder musste der Verkäufer mit diesem Vorgehen rechnen, kann der entsprechende Teil seines grundsätzlich steuerfreien privaten Kapitalgewinns nachträglich als Einkommen besteuert werden.

Unter bestimmten Voraussetzungen ist es möglich, die Liegenschaft im Rahmen einer Umstrukturierung zu den bisherigen Steuerwerten zu übertragen, ohne dass die darin enthaltenen stillen Reserven sofort besteuert werden. Sie verschwinden dadurch jedoch nicht. Bei einem späteren steuerbaren Verkauf der Liegenschaft werden sie weiterhin erfasst. Art. 61 DBG sieht dafür verschiedene Formen der Umstrukturierung vor.

Eine denkbare Variante ist eine Spaltung der bisherigen Gesellschaft. Dabei werden der operative Betrieb und die Liegenschaft auf zwei Gesellschaften verteilt: Die eine führt das Unternehmen weiter, die andere übernimmt die Immobilie und vermietet sie an den Betrieb. Steuerneutral ist diese Aufteilung im Regelfall nur, wenn beide Gesellschaften danach einen eigenständigen Betrieb führen. Bei der Immobiliengesellschaft genügt es meist nicht, lediglich eine einzelne Werkhalle zu halten und an das Unternehmen zu vermieten. Verlangt wird vielmehr eine organisierte Immobilienbewirtschaftung mit einer entsprechenden personellen Ausstattung und einem ausreichenden Umfang. Wann diese Voraussetzungen erfüllt sind, konkretisiert das Kreisschreiben Nr. 5a der ESTV. Bei einer einzelnen Werkhalle werden sie in der Regel nicht erreicht.

Bestehen mehrere inländische Gesellschaften unter einer gemeinsamen Muttergesellschaft, kann die Liegenschaft unter bestimmten Voraussetzungen auch auf eine Schwestergesellschaft übertragen werden. Diese wird Eigentümerin der Immobilie und vermietet sie künftig an den Betrieb. Auch hier genügt jedoch nicht jede Immobiliengesellschaft: Die übernehmende Gesellschaft muss nach der Übertragung selbst einen Betrieb weiterführen. Sind die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, werden die stillen Reserven bei der Übertragung vorerst nicht besteuert.

Für eine spätere Unternehmensnachfolge ist jedoch die fünfjährige Sperrfrist entscheidend. Verkauft die Muttergesellschaft während dieser Zeit die operative Gesellschaft an den Nachfolger, verliert sie die Kontrolle über die Gesellschaft, welche die Liegenschaft übertragen hat. Die aufgeschobenen stillen Reserven werden dann nachträglich besteuert – auch wenn die Immobiliengesellschaft und die Liegenschaft bei der bisherigen Eigentümerschaft verbleiben. Dasselbe gilt, wenn die Kontrolle über die Immobiliengesellschaft aufgegeben wird.

Ein Eigentümer, der die Liegenschaft vor dem Unternehmensverkauf herauslösen und behalten möchte, muss den zeitlichen Ablauf deshalb frühzeitig berücksichtigen. Erfolgt die konzerninterne Übertragung erst kurz vor der Nachfolge, kann der anschliessende Verkauf des Betriebs die aufgeschobene Steuer wieder auslösen. Nach Ablauf der fünf Jahre entfällt diese besondere Nachbesteuerungsgefahr. Die stillen Reserven bleiben aber bestehen und werden bei einem späteren steuerbaren Verkauf der Liegenschaft weiterhin erfasst.

Es genügt deshalb nicht, dass die gewählte Struktur am Tag der Übertragung steuerlich funktioniert.

Ebenso wichtig ist, wann das Unternehmen verkauft werden soll und was danach mit der Liegenschaft und den beteiligten Gesellschaften geschieht. Denn selbst eine Lösung, die heute keine unmittelbare Steuerzahlung auslöst, kann einen späteren Verkauf erheblich erschweren.

Bei grösseren stillen Reserven und komplexeren Umstrukturierungen lohnt es sich, die steuerliche Behandlung vor dem Vollzug mit den Steuerbehörden zu klären. In einem Ruling wird der Behörde ein konkret geplanter, noch nicht umgesetzter Sachverhalt vorgelegt. Die Anfrage beschreibt die einzelnen Schritte und die vorgesehene steuerliche Beurteilung. Bestätigt die Behörde diese Beurteilung, kann sich die steuerpflichtige Person darauf verlassen – sofern die Transaktion später tatsächlich so umgesetzt wird.

Ein Ruling eignet sich daher nicht dazu, mehrere lose Varianten zur Auswahl vorzulegen. Eigentumsverhältnisse, Übertragungsschritte, massgebende Werte und zeitlicher Ablauf müssen bereits klar sein. Wird später wesentlich anders gehandelt, hilft die vorgängige Bestätigung kaum noch. Das Ruling bestätigt ausschliesslich die steuerliche Behandlung der vorgelegten Struktur. Ob der Kaufpreis finanzierbar ist, der Mietvertrag langfristig trägt oder die Vermögensverteilung in der Familie sinnvoll ist, beantwortet es nicht.

Bleibt die Liegenschaft nach der Trennung bei der bisherigen Eigentümerschaft, muss der Nachfolger ihren Wert nicht zusätzlich finanzieren. Der Betrieb wird am bisherigen Standort weitergeführt, der Verkäufer behält einen werthaltigen Vermögensbestandteil und erzielt daraus Mieterträge.

Die wirtschaftliche Verbindung zwischen den Beteiligten bleibt jedoch bestehen. Der bisherige Unternehmer vermietet die Liegenschaft künftig an die Gesellschaft und ist unter Umständen zugleich Darlehensgeber des Nachfolgers. Damit rückt der Mietvertrag ins Zentrum der Nachfolgelösung, besonders bei Unternehmen, deren Maschinen, Produktionsabläufe oder Bewilligungen eng mit dem Standort verbunden sind.

Wer nach der Übernahme erheblich in Einbauten oder Anlagen investiert, braucht Sicherheit, dass er die Räume lange genug nutzen kann. Bei Investitionen von mehreren Millionen in Maschinen und Einbauten genügt ein Mietvertrag über fünf Jahre nicht. Je nach Investitionshorizont kann eine feste Laufzeit von 15 oder 20 Jahren erforderlich sein, um dem Betrieb ausreichende Standortsicherheit zu geben. Mietdauer, Verlängerungsmöglichkeiten und Kündigungsrechte sollten daher zum Investitionshorizont des Betriebs passen.

Ebenso ist zu regeln, wer für den laufenden Unterhalt und wer für grössere Erneuerungen aufkommt. Das Mietrecht verpflichtet den Vermieter, die Räume in einem Zustand zu erhalten, der ihre vereinbarte Nutzung erlaubt. Bei Geschäftsräumen kann im Mietvertrag vieles geregelt werden. Eine pauschale Klausel, wonach sämtliche Unterhalts- und Erneuerungskosten die Mieterin trägt, genügt aber nicht. Es muss konkret feststehen, wer für welche Arbeiten aufkommt und wie dies beim Mietzins berücksichtigt wird. Ein Verkauf der Liegenschaft beendet das Mietverhältnis nicht automatisch. Ist der Standort kaum ersetzbar, lohnt sich die Prüfung, ob das Mietverhältnis im Grundbuch vorgemerkt werden soll – damit ist auch ein späterer Eigentümer stärker an Nutzung und Mietdauer gebunden.

Der Mietzins muss für beide Seiten tragbar sein. Für die bisherige Eigentümerschaft kann er einen wichtigen Teil der Altersvorsorge bilden. Für den Betrieb ist derselbe Betrag eine dauerhafte Fixkostenposition, die Gewinn und Finanzierungsmöglichkeiten beeinflusst. Innerhalb der Familie kommt zu dieser Rechnung noch eine weitere Dimension hinzu.

Bei einer familieninternen Nachfolge kommt die Frage hinzu, wie das Vermögen unter den Kindern verteilt werden soll. Übernimmt eines den Betrieb, liegt es nahe, die Liegenschaft einem anderen Kind zuzuweisen oder bei den Eltern zu belassen. Rechnerisch mag das ausgewogen wirken. Unternehmerisch entsteht dabei rasch eine schwierige Abhängigkeit: Das im Betrieb tätige Kind trägt das operative Risiko, ist aber auf eine Immobilie angewiesen, die einem Geschwister gehört. Dieses verfügt über einen wertvollen Vermögensgegenstand und regelmässige Erträge, ohne am Unternehmen beteiligt zu sein.

Meinungsverschiedenheiten über Mietzins, Unterhalt, Umbauten oder einen späteren Verkauf betreffen dann nicht mehr nur zwei Vertragsparteien – sie werden zum Familienkonflikt.

Solche Konstellationen sind in der Nachfolgeberatung häufig der Ursprung für spätere familiäre Spannungen. Gleichbehandlung heisst nicht, dass jedes Kind einen Anteil an jedem Vermögenswert erhalten muss. Wer das Unternehmen übernimmt, braucht unternehmerischen Handlungsspielraum. Wer die Betriebsliegenschaft erhält, kontrolliert womöglich einen Vermögenswert, ohne den der Betrieb kaum weiterbestehen kann.

Manchmal ist eine gestaffelte Übergabe sinnvoller. Liegt die Liegenschaft bereits ausserhalb der Gesellschaft oder wird sie vorgängig herausgelöst, kann die nächste Generation zunächst die Aktien übernehmen, während die Liegenschaft noch bei den Eltern bleibt. Über ihre Übertragung wird erst entschieden, wenn sich der Betrieb unter neuer Leitung entwickelt hat und die Vorsorgesituation der Eltern klarer ist. Das entlastet den ersten Vollzug – vorausgesetzt, der zweite Schritt wird von Anfang an mitgedacht. Sonst wird die schwierige Entscheidung nur vertagt.

Gerade bei einer Nachfolge mit Betriebsliegenschaft kommt der Kaufvertrag am Schluss, nicht am Anfang.

Zuvor stehen Struktur, Bewertung, Finanzierung und Steuerfolgen im Vordergrund. Erst danach zeigt sich, welche Werte mit den Aktien übergehen und welche besser ausserhalb des operativen Unternehmens bleiben.

Der Aktenstapel auf meinem Tisch wird dadurch nicht kleiner. Neben den Aktienkaufvertrag treten möglicherweise ein langfristiger Mietvertrag, ein Verkäuferdarlehen, Umstrukturierungsdokumente und ein Steuerruling. Diese Dokumente halten keine vorschnelle Einigung fest. Sie bilden eine Nachfolge ab, die zuvor wirtschaftlich, steuerlich und rechtlich zu Ende gedacht wurde.